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    老項目備案,多少房企埋了雷

    2019/8/29 16:12:56??????點擊:
      從2016年5月1日起,中國啟動了營地改革試點項目,建筑業,房地產業,金融業,生活服務業已納入試點范圍,營業稅正式死。在這種背景下,各種房地產開發公司已采取行動積極應對,掀起了一波舊項目簡易稅務申報?,F在回想起來,他們中的許多人都有或多或少的埋藏地雷。如果稅務局否認舊項目的有效性,稅負增加可能是一億元人民幣。
      首先,歸檔舊項目歸檔的常見形式
      截至2016年5月1日(不包括),尚未獲得《建筑工程施工許可證》,并與稅務局簽訂工程合同,進行房地產項目簡易納稅申報。在2016年5月1日(含)之后,獲得《建筑工程施工許可證》,有或沒有指示(取決于舊的和新的《建筑工程施工許可證》版本)合同開始時間。
      二,稅法總結
      《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第18號)(以下簡稱“公告第18號”)
      第八條出售自主開發的房地產項目的一般納稅人可以選擇以5%的稅率申請簡易稅收法。一旦通過簡易稅收計算方法計算稅額,變更將不會在36個月內對一般稅收方法征稅。
      房地產老項目是指:
     ?。?)《建筑工程施工許可證》合同開始日期為2016年4月30日之前的房地產項目;
     ?。?)《建筑工程施工許可證》無合同生效日期或購置日期《建筑工程施工許可證》的建設項目,但施工合同中規定的施工日期為2016年4月30日之前。
      三,《全面推開營改增業務操作指引》摘錄
      1.《全面推開營改增業務操作指引》(國家稅務總局全面推進營地改革,加強監督,推動領導小組辦公室的實施)第102頁:
      《住房城鄉建設部辦公廳關于進一步加強建筑工程施工許可管理工作的通知》(劍板市[2014] 34號)第4條明確規定:“建設許可樣本由住房和城鄉建設部統一規定,發證機關不予變更。自2014年10月25日起,新版本將統一使用。施工許可證及其申請表格?!啊督ㄖこ淌┕ぴS可證》的新版本(見附件1)在建立城市[2014]第34號時,與舊版本《建筑工程施工許可證》(見附件2)相比,除了增加相關項目外,說明已取消。因此,在2016年4月30日之前開始的舊建筑項目的施工開始日期可以使用新版本《建筑工程施工許可證》或舊版本《建筑工程施工許可證》。為此,《國家稅務總局關于發布〈納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局2016年第17號公告)明確規定:“《建筑工程施工許可證》未標明合同生效日期,但施工合同中規定的施工日期為2016年4月30日之前。該項目是一個古老的建筑工程項目?!?.《全面推開營改增業務操作指引》(國家稅務總局全面推進營地改革,加強監督,推動領導小組辦公室的實施)第218頁摘錄:
      此外,本文第二段補充了36號文件中“舊建筑項目”的標準。文件36規定:“舊建筑項目參照:1《建筑工程施工許可證》建筑項目,合同開始日期為2016年4月30日;在沒有《建筑工程施工許可證》明確的2個建設項目2016年4月30日之前開始建設項目?!翱傊?,有《建筑工程施工許可證》,在許可證上看合同開始日期,沒有《建筑工程施工許可證》,看合同開始日期。但是,由于《建筑工程施工許可證》仍然具有“合同開始日期”的形式,如何確定它是否屬于沒有“合同開始日期”的建設項目《建筑工程施工許可證》的舊項目尚不清楚。規定。為了統一如果《建筑工程施工許可證》沒有表明合同開始日期,則使用施工合同中規定的生效日期作為標準,即在本條款中指明的生效日期。施工合同是2016年4月30日之前的建設項目屬于舊建設項目,可以通過簡易稅法征稅。
      3.《全面推開營改增業務操作指引》(國家稅務總局全面推進營地改革,加強監督,推動領導小組辦公室的實施)第231頁摘錄:
      本文闡明了一般納稅人出售自行開發的房地產項目,可以通過簡易稅收方法征稅,稅率為5%。為加強施工活動的監督管理,維護施工市場的秩序,確保施工項目的質量和安全,按照《中華人民共和國建筑法》的規定,各類建筑的施工,裝修和裝修及其在中華人民共和國境內的附屬設施線路,管道,設備的安裝,城市市政基礎設施項目的建設,應當報縣級以上人民政府建設行政主管部門。項目位于施工開始前?!督ㄖこ淌┕ぴS可證》?!督ㄖこ淌┕ぴS可證》不得申請投資少于30萬元或建筑面積不足300平方米的建設項目。省,自治區,直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據當地實際情況調整配額,并報國務院建設行政主管部門備案。按照國務院規定的權限和程序批準啟動報告的建設項目不再有權《建筑工程施工許可證》。
      四是爭議分析
      兩個主要爭議——沒有與建設項目簽訂合同。(1),未獲得
      你有空嗎?
      有些人認為《建筑工程施工許可證》的收購應該以2016年5月1日為判斷時間,但這種觀點是典型的先入為主。 18日的公告并沒有對《建筑工程施工許可證》收購的時間做出任何陳述。它太主觀,缺乏稅法基礎來強加時間節點,并在《建筑工程施工許可證》上強制推行。此外,《全面推開營改增業務操作指引》還有:“有《建筑工程施工許可證》,參見許可證的合同開始日期”,這證明了立法的意愿。
      你到底得到了什么?
      在第18號公告中,“收購《建筑工程施工許可證》”暫時未在某個時間點獲得,但“發動機投資金額不足30萬元或建筑面積300平方米”《中華人民共和國建筑法》以下構造項目可能不適用于《建筑工程施工許可證》。省,自治區,直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據當地實際情況調整配額,并報國務院建設行政主管部門備案。批準啟動報告的建設項目,不再接收《建筑工程施工許可證》“,即一些小容量的建設項目無法接收《建筑工程施工許可證》,導致”收購《建筑工程施工許可證》“。對于大多數房地產開發項目,情況并非如此。
     ?。?)建設工程合同
      如何理解第18號公告中規定的“施工合同中所示的起始日期”的施工合同?首先看一下合同法的有關規定:
      第十六章建筑工程合同
      第二百六十九條建設工程合同是承包商進行項目建設的合同,發行人支付價款。
      建設工程合同包括工程勘察,設計和施工合同。
      第二百七十二條承包商可以與總承包商簽訂施工合同,也可以分別與驗船師,設計師,施工單位簽訂勘察,設計,施工合同。
      從合同法的角度來看,18號公告的所謂“建設工程合同”應該等于“建設工程合同”,那么它不僅包括建筑合同,還包括勘察設計。合同。
      筆者大膽推測,18號公告的立法意圖是“建筑合同”是指建筑合同甚至是一般合同,但使用的不準確,導致了調查和設計。這可以來自建設項目。強調施工許可證得到支持,因為施工許可證不需要施工許可證。
      五,風險提示
      對于已經提交的舊房地產項目,如果房地產公司《建筑工程施工許可證》指示的開始日期是2016年5月1日及以后,那么您只能要求更多的祝福(當然,與建筑部門協調)在沒有施工日期的情況下更換施工許可證也是一個好主意,但難度不小。如果《建筑工程施工許可證》未指明啟動日期,建議采取一般合同進行記錄,如果不可行,則考慮其他合同,如調查,設計合同進行記錄,以免不必要。如果所有住房公司都對現有的舊項目進行評估,如果他們認為存在風險,則需要所有成本和費用才能開一張特價機票。在有效期內檢查認證后,它們將被轉出。在不太可能的情況下,稅務機關將不幸被確定為新項目。至少有補救的余地。
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